Kredyt CHF po sprzedaży nieruchomości obciążonej hipoteką – czy brak istniejącej hipoteki wyklucza dalsze dochodzenie roszczeń?

Sprzedałeś mieszkanie lub dom kupiony na kredyt CHF? Spłaciłeś zobowiązanie, a hipoteka została wykreślona z księgi wieczystej? Możesz zastanawiać się, czy nadal masz prawo dochodzić roszczeń od banku.

Wiele osób uważa, że sprzedaż nieruchomości i zamknięcie kredytu CHF kończą wszystkie sprawy związane z umową. Nie zawsze tak jest. Brak istniejącej hipoteki nie wyklucza automatycznie dochodzenia roszczeń z tytułu kredytu CHF. Znaczenie ma przede wszystkim treść umowy oraz okoliczności jej zawarcia i wykonywania.

Czy po sprzedaży nieruchomości można pozwać bank za kredyt CHF?

Tak, sprzedaż nieruchomości nie zamyka automatycznie drogi do dochodzenia roszczeń wobec banku, nawet jeśli kredyt CHF został całkowicie spłacony. Sama spłata nie oznacza, że umowa była zgodna z prawem ani że bank prawidłowo rozliczył pobrane świadczenia.

W sprawach frankowych istotne są postanowienia dotyczące przeliczania kwot na franki szwajcarskie, w tym możliwość jednostronnego ustalania kursów przez bank. Takie zapisy mogą zostać uznane za niedozwolone postanowienia umowne. Każda sprawa wymaga indywidualnej oceny.

Wykreślenie hipoteki a roszczenia wobec banku – co warto wiedzieć?

Hipoteka i umowa kredytowa to dwa odrębne zagadnienia. Hipoteka zabezpiecza spłatę wierzytelności, ale sama nie jest umową kredytową. Po spłacie bank zazwyczaj wydaje dokument umożliwiający jej wykreślenie z księgi wieczystej.

Wykreślenie usuwa wpis dotyczący zabezpieczenia, lecz nie rozstrzyga, czy umowa kredytu CHF była ważna. Brak hipoteki nie oznacza więc utraty prawa do roszczeń, które należy oceniać niezależnie od stanu księgi wieczystej.

Jakie roszczenia można rozważyć po spłacie kredytu frankowego?

Jeżeli istnieją podstawy do zakwestionowania umowy kredytu frankowego, były kredytobiorca może rozważyć roszczenie o zwrot świadczeń spełnionych na rzecz banku, np. rat kapitałowo-odsetkowych i innych opłat, uznając, że zostały spełnione bez podstawy prawnej.

Nie oznacza to automatycznego zwrotu wszystkich wpłaconych pieniędzy. Wysokość roszczenia trzeba ustalić na podstawie umowy kredytu CHF, historii spłat, wysokości wypłaconego kredytu i wcześniejszych rozliczeń, z uwzględnieniem ewentualnego przedawnienia.

Przedawnienie roszczeń po spłacie kredytu CHF – czy nadal można odzyskać pieniądze?

Całkowita spłata kredytu CHF nie oznacza automatycznie, że roszczenia wobec banku uległy przedawnieniu, ale nie można ich też zgłaszać bez ograniczeń czasowych. Zgodnie z art. 118 Kodeksu cywilnego termin przedawnienia roszczeń majątkowych wynosi co do zasady sześć lat, a w przypadku roszczeń związanych z działalnością gospodarczą zasadniczo trzy lata.

Zastosowanie właściwego terminu zależy od charakteru roszczenia, a istotne znaczenie ma też prawo UE – zasady przedawnienia nie mogą pozbawiać konsumenta realnej możliwości dochodzenia praw wynikających z nieuczciwych postanowień. Dlatego sam upływ sześciu lat od spłaty nie wystarcza do stwierdzenia, że roszczenie jest przedawnione.

Czy termin przedawnienia liczy się od spłaty ostatniej raty?

Nie w każdej sprawie. Data spłaty ostatniej raty nie przesądza o początku biegu przedawnienia. Znaczenie może mieć moment, w którym konsument dowiedział się lub mógł rozsądnie dowiedzieć się o nieuczciwym charakterze postanowień i ich konsekwencjach prawnych.

W orzecznictwie TSUE podkreśla się konieczność zapewnienia konsumentowi ochrony, dlatego nie można automatycznie zakładać, że termin rozpoczął się w dniu podpisania umowy lub zapłaty pierwszej raty.

Czy roszczenia banku również mogą ulec przedawnieniu?

Tak. Roszczenia kredytobiorcy i banku należy oceniać odrębnie. W przypadku banku istotne może być roszczenie o zwrot kapitału wypłaconego na podstawie umowy, która nie wiąże stron z powodu niedozwolonych postanowień.

W uchwale z 25 kwietnia 2024 r., sygn. III CZP 25/22, Sąd Najwyższy odniósł się do początku biegu przedawnienia tego roszczenia, wiążąc go co do zasady z momentem, w którym kredytobiorca zakwestionował związanie niedozwolonymi postanowieniami. Ocena konkretnej sprawy wymaga jednak uwzględnienia jej przebiegu.

Co zrobić, jeśli kredyt frankowy został spłacony kilka lat temu?

Nie należy rezygnować z analizy prawnej wyłącznie dlatego, że od spłaty kredytu frankowego minęło kilka lat. Warto zgromadzić dokumenty i korespondencję z bankiem, aby ocenić podstawy do dochodzenia zwrotu świadczeń oraz ryzyko przedawnienia.

Jeśli spłaciłeś kredyt CHF i chcesz sprawdzić możliwość odzyskania pieniędzy, skontaktuj się z kancelarią Votum Legal Mędrecki, Wilk i Wspólnicy. Indywidualna analiza dokumentów pozwoli ocenić sytuację prawną, zakres roszczeń i znaczenie terminów przedawnienia.

Jakie dokumenty przygotować do analizy sprawy frankowej?

Najważniejsze dokumenty to:

• umowa kredytu CHF wraz z aneksami i regulamin kredytowania;
• zaświadczenie banku o historii spłat;
• dokumenty dotyczące spłaty kredytu i wykreślenia hipoteki;
• akt notarialny sprzedaży nieruchomości;
• ugody i porozumienia zawarte z bankiem, jeśli występowały.

Na ich podstawie można ocenić treść umowy, wysokość wpłat i wpływ wcześniejszych rozliczeń na zakres roszczeń. Brak części dokumentów nie musi oznaczać, że analiza będzie niemożliwa – w wielu przypadkach można je uzyskać od banku.

Jak kancelaria może pomóc w dochodzeniu roszczeń po sprzedaży nieruchomości?

Samodzielna ocena sytuacji prawnej może być trudna, bo wątpliwości dotyczą ważności umowy kredytu CHF, wysokości roszczeń i terminów ich dochodzenia. Kancelaria specjalizująca się w sprawach frankowych może przeanalizować dokumenty, przygotować strategię działania i w razie potrzeby reprezentować klienta w sądzie.

Jeśli sprzedałeś nieruchomość obciążoną kredytem CHF, skontaktuj się z kancelarią Votum Legal Medrecki, Wilk i Wspólnicy. Analiza dokumentów pozwoli ustalić, czy istnieją podstawy do dochodzenia roszczeń wobec banku.

Sekcja FAQ